רו"ח ברטי לוי , מנכ"ל שראל פיננסים בע"מ
פרויקטי נדל"ן בישראל, במיוחד אלו בקנה מידה גדול, זוכים לרוב לליווי פיננסי מצד גופים מממנים, בדרך כלל בנקים. ליווי זה מספק מסגרת מימון מוסדרת ומפוקחת, המבטיחה את השלמת הפרויקט בהתאם לתכנון המקורי ולתקציב שאושר. מאמר זה מיועד ליזמי נדל"ן ומטרתו לספק סקירה מקיפה ומעמיקה של רכיבי חבילת הליווי הבנקאי, תוך התמקדות בהיבטים המרכזיים הקריטיים להצלחת הפרויקט של היזם.
חשיבות הליווי הבנקאי
ליווי בנקאי מהווה מרכיב קריטי בהצלחת פרויקט נדל"ן, במיוחד לאור המורכבות והסיכונים הכרוכים בו. הליווי מספק לא רק מימון אלא גם פיקוח ובקרה שוטפים, המבטיחים את התקדמות הפרויקט בהתאם ללוחות הזמנים והתקציב. בכך, הוא מצמצם את הסיכון הן עבור היזם והן עבור רוכשי הדירות.
רכיבי חבילת הליווי הבנקאי
חבילת ליווי בנקאי טיפוסית מורכבת ממספר רכיבים עיקריים, אשר כל אחד מהם ממלא תפקיד מוגדר בהבטחת מימון וניהול תקין של הפרויקט:
- חוב בכיר: זהו החלק העיקרי במימון הפרויקט, המוענק על ידי הבנק המלווה. החוב הבכיר נהנה מסדר קדימות בפירעון במקרה של קשיים בפרויקט, מה שמקנה לו רמת סיכון נמוכה יחסית. הבנק מממן חלק נכבד מעלויות הפרויקט, כנגד שעבוד ראשון על הקרקע ולעיתים גם על התקדמות הבנייה.
- חוב נחות (מזנין): חוב זה משלים את ההון העצמי הנדרש ליזם. הוא נושא ריבית גבוהה יותר מהחוב הבכיר, כפיצוי על רמת הסיכון הגבוהה יותר, ומדורג נמוך יותר בסדר הנשייה. גופים חוץ בנקאיים, כמו קרנות נדל"ן וחברות ביטוח, מספקים לרוב את החוב הנחות. חוב זה מאפשר ליזם למנף את ההון העצמי שלו ולהגדיל את היקף הפרויקט. ההון העצמי הנדרש ע"י הגוף המממן הוא 15%-20% מעלויות הפרויקט ולעתים , במקרים של פרויקט שמוגדר ע"י הבנק כמסוכן יותר בשל ניסיון היזם, מיקום הפרויקט, רווחיות נמוכה וכו' ידרוש הגוף המממן אף אחוזים גבוהים יותר. הלוואות מזנין מאפשרות ליזם לקבל נתח רציני מסכום ההון העצמי הנדרש, כ- 60%-75% ממנו, כתלות במרכיבי הסיכון השונים הנ"ל. בנקים בד"כ מקשיחים יותר בדרישות ומוכנים לממן נתח קטן יותר של ההון העצמי . מסיבה זו הנטייה היא להעזר בגופי מימון חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח וקרנות שונות .
- ערבויות חוק מכר: ערבויות אלו, המונפקות על ידי הבנק המלווה, מבטיחות את כספי רוכשי הדירות בפרויקט. הבנק מפקח על העברת הכספים לחשבון ייעודי סגור ומנפיק ערבויות לרוכשים, המבטיחות את החזר השקעתם במקרה של קשיים בפרויקט. ערבויות אלו הן חובה על פי חוק המכר (דירות) ונועדו להגן על רוכשי הדירות. ערבויות אלו ניתנות בעיקר ע"י בנקים וחברות ביטוח בדמות פוליסות בדמות חוק מכר.
- ערבויות נוספות: בנוסף לרבויות חוק מכר, קיימות ערבויות נוספות שעשויות להידרש בהתאם לנסיבות הפרויקט:
- ערבויות לבעלי קרקע: מבטיחות את התחייבויות היזם כלפי בעלי הקרקע בעסקאות קומבינציה או רכישת קרקע בתמורה חלקית.
- ערבויות ביצוע: מבטיחות את השלמת הפרויקט על ידי היזם בהתאם לחוזה ההתקשרות.
- ערבות מכרזית: נדרשת במכרזים ממשלתיים או ציבוריים להבטחת השתתפות רצינית של היזם.
- דרישת מכירה מוקדמת – PRESALE – הגוף המממן מעמיד תנאי של מכירה מוקדמת בפרויקט כאחוז מסה"כ המכירות . אחוז זה יכול לנוע מ-12% במקרה הטוב ל-25% ואף יותר מכך בפרטיקטים שהבנק מגדיר אותם בסיכון גבוה יותר. בנוסף לדרישת המכירה המוקדמת הבנק מציב גם דרישה ללו"ז מכירת הדירות לכל אורך חיי הפרויקט כתנאי להמשך הליווי בשלביו השונים .
אז כמה זה במספרים, להלן פירוט הוצאות המימון בליווי פרוייקט:
- ריבית בגין חוב בכיר בטווח של פריים + 1%-2%, בהתאם לטיב הלקוח.
- ריבית בגין חוב נחות (הלוואת מזנין) בטווח של פריים + 4%- 7%, בהתאם לטיב הלקוח.
- עמלה חד פעמית להקמת פרוייקט ליווי 0.5%-1% מעלות הקמת הפרויקט.
- ערבות חוק מכר 0.7%-0.9% לשנה מהניצול בפועל ובהתאם לחברת הביטוח המבטחת.
- ערבות ביצוע 1%-1.25% מסך הערבות בהתאם לנדרש חוזית.
- הוצאה משפטית בהתאם להיקף הפרוייקט נע בטווח של 50-80 אלף ש"ח.
- דמי ניהול אשראי 0.25%-0.4% לשנה מגובה הערבויות.
- עלות דוח אפס 12-25 אלף ש"ח כולל ליווי שמאי בטווח של 5-12 אלף ש"ח מידי חודש.
* כל המספרים הינם תלויי פרויקט, רמת סיכון, איתנות היזם, ובהתאם לסביבת ריבית, לכן ייתכנו שינויים.
חשוב להדגיש : כדאי תמיד להיוועץ ביועץ בתחום, המכיר את כל השוק ואת התנאים המיטביים שיודע להציע כל גוף מימון. מו"מ נכון, בהיכרות השוק, יכול לחסוך כסף רב ליזם . לדוגמא : ישנם גופי מימון שלא גובים עמלת דמי אשראי( וגם יתר המרכיבים בחבילה סבירים…) רק עלות זו יכולה להיות 1-2 מ' ₪ בפרויקט בינוני. זה אמנם אחוז קטן יחסית מעלויות הפרויקט אך יכול להיות משמעותי כאשר מייטבים גם את יתר עלויות הפרויקט. לחברתנו שראל פיננסים ידע וניסיון עשירים במו"מ, תוך היכרות קרובה לגופי המימון הקיימים בשוק באופן המבטיח ליזם את העלות המינימלית ברכיב עלות המימון בפרויקט.
היבטים מרכזיים עבור היזם
יזמי נדל"ן העומדים בפני פרויקט חדש צריכים להיות מודעים למספר היבטים מרכזיים הקשורים לליווי הבנקאי:
- בחירת גוף מממן: ליזם ניתנת האפשרות לבחור בין גופים בנקאיים וחוץ בנקאיים. הבנקים מציעים ריביות נמוכות יותר ופיקוח הדוק יותר, אך דורשים עמידה בתנאים מחמירים ובסטנדרטים גבוהים. הגופים החוץ בנקאיים גמישים ומהירים יותר באישור העסקה אך גובים ריביות גבוהות יותר ועלולים לדרוש שעבודים נוספים. יש לבחון את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות בהתאם למאפייני הפרויקט וליכולת הפיננסית של היזם.
- בדיקת כדאיות: לפני הפנייה לגוף מממן, על היזם לבצע בדיקת כדאיות מקיפה ומעמיקה לפרויקט. בדיקה זו צריכה לכלול ניתוח מפורט של נתוני הנכס, תוכניות בנייה מפורטות, אומדן עלויות הקמה מדויק, תחזית הכנסות ריאלית וניתוח רגישות לשינויים בתנאי השוק. בדיקת הכדאיות מהווה בסיס לקבלת החלטות מושכלת ומשמשת ככלי מרכזי בשיחות עם הגוף המממן.
- הון עצמי: כאמור, הבנקים דורשים בדרך כלל הון עצמי מינימלי של 15-20% מעלות הפרויקט, בהתאם לסוג הפרויקט ורמת הסיכון שלו. הון עצמי גבוה יותר מצביע על מחויבות רבה יותר של היזם לפרויקט ומקטין את הסיכון עבור הגוף המממן. ניתן להשלים חלק מההון העצמי באמצעות חוב נחות (מזנין), אך יש לקחת בחשבון את עלויות המימון הגבוהות יותר.
- ניהול סיכונים: ליווי פיננסי סגור מסייע בצמצום הסיכונים בפרויקט על ידי הבטחת מסגרת אשראי ייעודית, המותאמת להתקדמות הפרויקט. הבנק המלווה מפקח באופן הדוק על התקדמות הבנייה, מוודא שהכספים משמשים למטרות המוגדרות ומזהה בעיות פוטנציאליות בשלב מוקדם. ניהול הסיכונים כולל גם ביצוע בדיקות נאותות מקיפות של היזם והקבלנים המבצעים.
- תזרים מזומנים: בניית תזרים מזומנים מפורט ומדויק היא קריטית להצלחת הפרויקט. התזרים צריך לכלול את כל ההכנסות וההוצאות הצפויות, לרבות עלויות מימון, עלויות בנייה, הוצאות שיווק ומכירה, וכן תנועות הון שאינן חלק מהתפעול השוטף, כמו הזרמת הון עצמי ומע"מ. תזרים מזומנים מפורט מאפשר ליזם ולגוף המממן לעקוב אחר התקדמות הפרויקט, לזהות בעיות פוטנציאליות ולבצע התאמות נדרשות בזמן אמת.
- עלויות מימון: עלויות המימון הן חלק משמעותי מעלויות הפרויקט ויש לקחת אותן בחשבון בתכנון הכולל. העלויות כוללות ריבית על החוב הבכיר והנחות, עמלות שונות (הקמה, הקצאת אשראי, אי-ניצול), עלויות ערבויות והוצאות משפטיות. יש לנהל משא ומתן עם הגוף המממן על תנאי המימון ולהשוות בין הצעות שונות כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר.
שאלות ותשובות:
- מהו חוב נחות (מזנין) ומהם יתרונותיו וחסרונותיו?
- חוב נחות הוא הלוואה המשלימה את ההון העצמי של היזם. הוא נושא ריבית גבוהה יותר מחוב בכיר, כפיצוי על רמת הסיכון הגבוהה יותר, ומדורג נמוך יותר בסדר הנשייה.
- יתרונות: מאפשר ליזם למנף את ההון העצמי שלו ולהגדיל את היקף הפרויקט, מהווה מקור מימון גמיש ומהיר יחסית.
- חסרונות: ריבית גבוהה יותר, מגדיל את עלויות המימון הכוללות של הפרויקט, מגדיל את הסיכון של היזם במקרה של קשיים בפרויקט.
- מהן ערבויות חוק מכר ומדוע הן חשובות?
- ערבויות חוק מכר מבטיחות את כספי רוכשי הדירות בפרויקט. הכספים מועברים לחשבון ייעודי סגור בפיקוח הבנק המלווה, והרוכשים מקבלים ערבויות להבטחת כספם.
- הן חשובות מכיוון שהן מגנות על רוכשי הדירות מפני אובדן כספם במקרה של קריסת היזם או עיכוב בהשלמת הפרויקט. הן מהוות תנאי חובה על פי חוק המכר (דירות) ומגבירות את אמון הרוכשים בפרויקט.
- מהם היתרונות של ליווי פיננסי סגור עבור היזם?
- ליווי פיננסי סגור מבטיח מסגרת אשראי ייעודית לפרויקט, המותאמת להתקדמות הבנייה, ומצמצם את הסיכון שהכספים ישמשו למטרות אחרות. הוא מאפשר מעקב ובקרה הדוקים על התקדמות הפרויקט, זיהוי בעיות פוטנציאליות בשלב מוקדם וביצוע התאמות נדרשות בזמן אמת. בנוסף, הוא מבטיח את כספי רוכשי הדירות, מה שמגביר את אמון הרוכשים בפרויקט ומקל על השיווק והמכירה.
- מהן העלויות הכרוכות בליווי פרויקט נדל"ן וכיצד ניתן למזער אותן?
- העלויות כוללות ריבית על החוב הבכיר והנחות, עמלות שונות (הקמה, הקצאת אשראי, אי-ניצול), עלויות ערבויות והוצאות משפטיות. (ראה פירוט בגוף המאמר)
- כדי למזער את העלויות, ניתן לנהל משא ומתן עם הגוף המממן על תנאי המימון, להשוות בין הצעות שונות, לתכנן את הפרויקט בצורה יעילה כדי להימנע מחריגות תקציב ועיכובים, ולבחור בקבלנים אמינים ומנוסים.
- מהם השלבים העיקריים בתהליך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט נדל"ן?
- השלבים העיקריים כוללים: הכנת תוכנית עסקית מפורטת, ביצוע בדיקת כדאיות, פנייה לגופים מממנים רלוונטיים, ניהול משא ומתן על תנאי המימון, חתימה על הסכם ליווי, קבלת אישורים והתחלת ביצוע הפרויקט.
לסיכום
ליווי בנקאי הוא מרכיב חיוני בהצלחת פרויקטי נדל"ן, במיוחד בישראל. הכרת רכיבי חבילת הליווי, ההיבטים המרכזיים עבור היזם והתהליך הכרוך בקבלת הליווי, חיונית ליזמים להבטחת מימון יעיל, ניהול סיכונים מיטבי והצלחה בפרויקט. מומלץ ליזמים להיעזר ביועץ מימון נדל"ן מנוסה כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר ולהימנע מטעויות יקרות. השוק הזה מציע מקורות מימון חדשים והצעות אטרקטיביות גם ליזם ותיק העובד מול בנקים מוכרים . על כן מומלץ מאד ליזמים להיעזר ביועץ מימון נדל"ן מנוסה כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר ולהימנע מטעויות יקרות.
אנו בשראל פיננסים נשמח להיות לעזר בכל שאלה וסוגיה שתתקלו בנושא .
לפגישת ייעוץ חייגו 052-7277777 או הזינו את פרטיכם בטופס השארת הפרטים ונחזור אליכם בהקדם
