רו"ח ברטי לוי ,מנכ"ל שראל פיננסים בע"מ
משכנתא הפוכה היא פתרון מעניין שמציע גמישות פיננסית לבני גיל הזהב מעל לגיל 55. היא טומנת בחובה יתרונות רבים למי שברשותו נכס נדל"ן ( דירה/בית ) ויחד עם זאת חשוב להיות מודעים למכלול השיקולים הכרוכים בנטילת המשכנתא . כמשרד שמלווה מאות רבות של לקוחות בתחומי המשכנתאות בכלל ומשכנתאות הפוכות בפרט, במאמר זה נרחיב בנושא , תוך הצגת שאלות רלוונטיות ותשובות מפורטות שיעזרו לכם להבין את כל מה שצריך לדעת לפני קבלת ההחלטה.
שאלות ותשובות :
למי מיועדת המשכנתא ההפוכה ?
למי שמעל גיל 55 וברשותו נכס שניתן לשעבד.
מי הם הגופים מהם ניתן לקבל משכנתא הפוכה ?
אלו בעיקר בנקים וחברות ביטוח הכפופים להוראות בנק ישראל והמפקח על הביטוח .
מה גובה ההלוואה שניתן לקבל במשכנתא הפוכה ?
גובה ההלוואה הינו פונקציה של ערך הנכס ,ע"פ שמאות רשמית, וגיל הלווה הצעיר ביותר המתגורר בנכס . גיל מינימלי לקבלת הלוואה 55 . בגיל זה ניתן לקבל 15% משווי הנכס. בכל שנה נוספת עד גיל 80 ניתן לקבל 1% נוסף ( כלומר בגיל 80 ניתן לקבל עד 40% משווי הנכס ) . מגיל 80 ואילך ניתן לקבל 1.5% נוספים עבור כל שנה ( כלומר בגיל 90 ניתן לקבל 55% משווי הנכס) , עד למקסימום של 60% משווי הנכס .
לחברתנו – שראל פיננסים ישנם הסכמי שיתוף פעולה מיוחדים המקנים אפשרות לתוספת סכום של 5% נוספים לאחוזים המצויינים כנ"ל
מהי המשמעות של עלות כוללת גבוהה במשכנתא הפוכה?
כמו כל משכנתא, משכנתא הפוכה כוללת ריבית שנתית שנעשה בטווח של 5% (צמוד מדד) כיום ישנן 10 גופים הנותנים את שירותי המשכנתא ההפוכה, חלקן מוגדרים כמשכנתא פנסיונית, אך טווח הריביות כאמור הינו בטווח של 5%-6% צמוד מדד,
יש לציין שלחברתנו- שראל פיננסים ישנו הסמכי שיתוף פעולה עם תנאים של 4.6% צמוד שנתי. ולעניין הריבית, יש לקחת בחשבון שהיא נצברת לאורך זמן ואינה משולמת באופן חודשי (לבחירת הלקוח) ומצטרפת ליתרת ההלוואה לפירעון.
האם יש עלויות נוספות מעבר לריבית?
כן, מלבד הריבית ישנם גם עמלות נלוות, כמו דמי פתיחת תיק שנעים בטווח של 5,000-7,000 ש"ח,
יש לציין שמשרדינו בשל קשריו לגופי המימון מעמיד את המשכנתא בחלק ניכר מהמקרים בעלות סמלית מסובסדת של 1,500 ש"ח בלבד. בנוסף קיימת עלויות שמאות, אך גם במקרה הנ"ל על בסיס האישור העקרוני רשימת השמאים הינה במחיר מפוקח ומסובסד של 2,000 ש"ח בממוצע בהתאם
מה אופציות השונות להחזר המשכנתא ?
את המשכנתא ניתן להחזיר במגוון מסלולים :
-
- החזר קרן+ ריבית ע"פ טבלת שפיצר –למס' שנים שנקבע מראש
-
- החזר ריבית בלבד כך שבסוף תקופה מחזירים את קרן ההלוואה
-
- ללא החזר כלשהו , קרן או ריבית – במסלול זה הריבית נצברת יחד עם קרן ההלוואה לפרעון אחד ויחיד בסוף התקופה
מי אחראי להחזר ההלוואה ?
במקרה שבוחרים במסלול ללא החזר כלשהו , הלווה אינו מחזיר סכום כלשהו במהלך חייו . מי שיפרע את ההלוואה אלו הם היורשים , להם ניתנת תקופה של שנה להתארגן להחזר ההלוואה בין אם ע"י מכירת הנכס או ע"י שימוש במקורות אחרים .
כיצד משכנתא הפוכה משפיעה על הירושה למשפחה?
מכיוון שהריבית והתשלומים נצברים, יתרת החוב עשויה להגיע לסכומים משמעותיים בשל אלמנט הריבית דה-ריבית. עבור משפחות רבות, זהו שיקול חשוב שיש לקחת בחשבון, בזמן החתימה על המשכנתא ההפוכה. הפתרון לכך שאנו מציעים ללקוחותינו הוא לשלם את הריבית החודשית, ובכך הקרן של יתרת החוב עומדת, מה שמקטין משמעותית את יתרת החוב העתידית.
האם יש סיכונים באובדן הנכס?
אכן, ישנו סיכון לכך שבסופו של דבר הנכס יימכר על ידי הבנק כדי להחזיר את ההלוואה בו בזמן שהיורשים אינם ידעו למכור את הבית ו/או להזרים הון עצמי לסגירת המשכנתא. ליורשים ניתנת בד"כ תקופת התארגנות של שנה מלאה לצורכי מכירת הנכס ( ככל שצריך ) ולפרוע את יתרת ההלוואה.
לשווי הנכס, ביטוח נכס יצטרך הלוואה לבצע בהתאם לערך הכינון בו ינקוט השמאי בשומה, עלות נוספת שיכולה להיות – עלויות עו"ד המייצג את הלקוח בהסכם ההלוואה ( ככל שירצה בכך ) , לרבות עלויות רישום המשכנתא ואגרות לטאבו . גם כאן יש למשרדנו אפשרות להפנות את הלקוח למשרד עו"ד המטפל בכל צורכי הרישום ואימות החתימות בעלויות מופחתות ביחס
לשוק .
האם המשכנתא ההפוכה מגבילה את האפשרות לעבור דירה?
משכנתא ההפוכה איננה מגבילה לעבוד דירה, אך יש לציין כי בעת מעבר הגוף המממן יבחן את הנכס הנרכש ואם שוויו יהיה נמוך הנכס הנמכר ו/או הרישום המשפטי אינו יהיה תקין, ייתכן מאוד והגרירה לא תוכל להתבצע, כמו כן לאחר מספר שנים בו הלווה נמצא במסלול של משכנתא הפוכה בלתי משלמת, ובשל הגידול של החוב ייתכן שגם במקרה הנ"ל היחס יהיה גבוה והמחזור לא יוכל להתבצע. על כך יש לבדוק עם היועץ המלווה כל מקרה לגופו.
מה קורה אם תוחלת החיים עולה על הצפוי?
עם השיפור בטכנולוגיה ובקדמה הרפואית, תוחלת החיים מתארכת, ולכן אם בעלי הבית חיים שנים רבות מעבר לצפוי, יש לקחת בחשבון כי יתרת החוב עשויה לצמוח לסכומים משמעותיים (במסלול בלון מלא).
כיצד שינויים רגולטוריים משפיעים על משכנתא הפוכה?
שינויים בחוק או ברגולציה עשויים להשפיע על התנאים של המשכנתא. לדוגמה, שינויים בריבית הפריים גרמו לריבית המשכנתאות בכלל להיות מוכפלים, ולדוגמא לקוח שלקח משכנתא הפוכה בתנאי פריים + 2, ובשנת 2021 הפריים נאמד על 1.6%, ובשנת 2024 הפריים עלה ל- 6%, התוספת של 4.4% בריבית השנתית גורמת לנכס שחיקה מואצת, ומה שישפיע ירושה מופחתת. כמו כן בדרישות שמאות יכולים להחמיר את התנאים הכלכליים לבעלי ההלוואה אם הבנייה איננה בעלת היתר, ו/או הרישום המשפטי איננו תקין, השווי יפחת והסכום המאושר במשכנתא ההפוכה יפחת בהתאמה. היום מוצעות המשכנתאות הללו גם בריבית קבועה צמודת מדד או בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה לריבית העוגן . לפני לקיחת ההלוואה יש להיוועץ ביועץ ע"מ להתאים את ההלוואה לתנאי השוק.
האם יש אלטרנטיבות למשכנתא הפוכה?
כן, קיימות אפשרויות אחרות כמו משכנתא בנקאית רגילה, משכנתא פנסיונית שהיא מעולה לאדם שצריך אנונה חודשית, מכירת הבית ורכישת נכס קטן יותר, או השכרה של חלק מהנכס ליצירת הכנסה פאסיבית. חשוב לבחון את כל האפשרויות לפני שמקבלים החלטה לחתום על משכנתא הפוכה.
אנו
בשראל פיננסים נשמח להיות לעזר בכל שאלה וסוגיה שתתקלו בנושא.
לפגישת ייעוץ חייגו 052-7277777 או הזינו את פרטיכם בטופס יצירת הקשר ונחזור אליכם בהקדם.
